Huis kopen en hypotheek: hoe zit dat?

Geschreven op

De woningmarkt is tegenwoordig enorm veranderd. Zo was het jaren geleden nog moeilijk om een huis te verkopen. Nu is de vraag zo groot dat er zelfs hoger wordt geboden dan de vraagprijs van een woning. Wat betekent dit nu voor je hypotheek en waar moet je rekening mee houden. Dat behandelen we in dit artikel. Aangezien de hypotheek een van de grootste kostenposten is voor huishoudens, loont het om de hypotheekschuld zo laag mogelijk te houden of om de hypotheekschuld zo snel mogelijk af te lossen. Door een zo laag mogelijke hypotheek te hebben, creëer je meer ruimte in je financiën.

De eerste stap is vaak dat je op zoek gaat naar een huis of appartement maar je niet weet hoeveel je maximaal te besteden hebt. Een gesprek met de bank of een adviseur is daarom verstandig alvorens je op zoek gaat naar je droomhuis. Dit kan veel ergernis voorkomen aangezien je droomhuis wellicht niet betaalbaar is. De prijs van het huis kan misschien wel binnen budget liggen, echter komen er altijd extra kosten kijken bij de aankoop van een huis of appartement. We hebben verschillende tips op een rijtje gezet.

De kosten koper

Normaal gesproken is de kosten kopen gelijk aan ongeveer 5 tot 6% van de vraagprijs van een woning. Hieronder vallen kosten voor de taxatie van een woning, mogelijke makelaarskosten (bijvoorbeeld als je gebruik maakt van een aankoopmakelaar), mogelijke bouwkundige keuring maar ook de notariskosten en hypotheekkosten. In het geval de hypotheek onder een bepaald grensbedrag blijft, betaal je ook de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie. Als laatste betaal je in de meeste gevallen ook de overdrachtsbelasting van je woning. Dit is altijd 2% van het totale aankoopbedrag. Daar is echter iets in veranderd per 2021.

Ben je jonger dan 35 jaar, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dit is een speciale maatregel van de overheid die ervoor moet zorgen dat starters minder extra kosten hebben bij de aanschaf van een woning. Je kunt namelijk maar 100% van de marktwaarde lenen bij een hypotheekverstrekker. Dit betekent dat in de meeste gevallen je de kosten koper zelf moet betalen en dus niet mee kunt nemen in de hypotheek.

Omdat starters vaak nog niet heel veel eigen geld bij elkaar hebben kunnen sparen, maakt dit het extra lastig voor starters om een woning te kopen. Uiteraard geldt deze vrijstelling alleen voor de overdrachtsbelasting van een woning. De overige kosten bij de aanschaf van een woning zullen dus wel zelf betaald moeten worden, tenzij de taxatiewaarde hoger is dan het bedrag dat je overeen bent gekomen voor de aankoop van de woning.

Dat is tegenwoordig echter erg lastig. De vraag naar koopwoningen & – appartementen is enorm hoog waardoor er vaak overboden wordt op de vraagprijs. Bied je dus meer dan de marktwaarde of taxatiewaarde van de woning of appartement, dan zul je alles daarboven met eigen geld moeten betalen inclusief de kosten koper.

Kortom, het is erg belangrijk om een flinke spaarrekening aan te leggen voordat je de woningmarkt op gaat. Zo was het vroeger mogelijk om meer geld te lenen dan de waarde van de woning. Daar kon dan bijna volledig de kosten koper van betaald worden. Nu is dat niet meer zo en moet het bedrag vooraf zelf betaald worden met eigen geld. Door dit met spaargeld te doen voorkom je extra kosten door het geld ergens te lenen. Geld lenen heeft namelijk ook weer invloed op de hoogte van de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Informeer hierover dus altijd eerst bij je hypotheekverstrekker. Die kan voor jouw persoonlijke situatie bepalen wat de beste oplossing is.

Hypotheekvormen

Er zijn verschillende hypotheekvormen en we behandelen ze hieronder kort. Informeer altijd bij jouw hypotheekverstrekker om het beste advies te krijgen over welke hypotheekvorm het beste bij jouw situatie past.

Laten we beginnen met de basisbeginselen van een hypotheek. Een hypotheek is eigenlijk een lening die je aangaat met een bank met een lange looptijd (30 jaar). Deze lening, of hypotheek, gebruik je vervolgens om het huis of appartement van je dromen te kopen inclusief de extra kosten die hierbij komen kijken. Denk bijvoorbeeld aan een taxatierapport en de kosten koper. Meer hierover later. Daarnaast kun je ook een extra deel lenen, een bouwdepot, die je bijvoorbeeld gebruikt om de waarde van je huis te verhogen. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van een aanbouw of het plaatsen van nieuwe kozijnen.

Je kunt ook extra geld lenen op je hypotheek en dit gebruiken voor consumptieve doeleinden. Denk bijvoorbeeld aan de aanschaf van een auto of het maken van een verre reis. Let wel op dat het extra deel dat geleend wordt bij de hypotheek en gebruikt wordt voor deze consumptieve doeleinden niet aftrekbaar is van de belasting. Meer over het aftrekken van je rentelasten t.b.v. van je hypotheek vind je hier.

Als je weet hoeveel je kunt lenen is het ook belangrijk te weten welke hypotheekvorm of een combinatie hiervan je af gaat sluiten. Dit is een zeer belangrijke beslissing aangezien je voor een zeer lange tijd hieraan vast zult zitten inclusief de financiële verplichtingen die hierbij horen. De meest bekende hypotheekvormen zijn de annuïtaire en lineaire hypotheek.

Hieronder een overzicht van de meest voorkomende hypotheekvormen. Klik op de link voor meer informatie over de diverse hypotheekvormen:

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • Annuïtaire hypotheek
  • Lineaire hypotheek
  • Bankspaarhypotheek

Nationale hypotheek garantie (NHG)

Bij het afsluiten van een hypotheek is het verstandig om te kiezen voor een NHG hypotheek. Dit kan overigens alleen als de taxatiewaarde van de woning die je wilt kopen € 325.000 of lager is. Bij energiebesparende maatregelen is het bedrag € 344.500. Daarboven is dit niet mogelijk.

NHG bij je hypotheek betekent dat je in geval van een restschuld na de verkoop van je huis in aanmerking komt om kwijtgescholden te worden. NHG neemt deze restschuld dan van je over. Om hieraan te voldoen moet er wel aan een bepaald aantal voorwaarden voldaan te worden:

  1. Je hebt een NHG hypotheek
  2. De rekeningen waren altijd op tijd betaald
  3. Een van de volgende situaties deden zich voor:
    • U en uw partner gingen uit elkaar
    • Arbeidsongeschiktheid
    • Werkloosheid
    • Overlijden partner
  4. Toets op inkomen en vermogen uitgevoerd

Indien je gebruik maakt van een NHG hypotheek kost dit uiteraard iets. Op dit moment (2021) betreft dit eenmalig 0,7% van de totale hypotheeksom. Bijkomend voordeel is dat je gedurende de looptijd van de hypotheek wel rentekorting zult krijgen van de hypotheekverstrekker als je gebruik maakt van NHG. De hypotheekadviseur kan dit voordeel exact voor je uitrekenen.

Aflossingsvrije Hypotheek

Deze hypotheekvorm wordt zelden nog gekozen vanwege het feit dat de rente niet meer aftrekbaar is van de belasting. Een aflossingsvrije hypotheek kan uiteraard wel nog gekozen worden (tot maximaal 50% van de woningwaarde), echter zonder gebruik te kunnen maken van de belastingvoordelen.

Kenmerkend voor een aflossingsvrije hypotheek is, zoals de naam al zegt, dat de schuld niet afgelost hoeft te worden tijdens de looptijd. Tijdens de looptijd van de hypotheek betaal je enkel de rentelast. Afhankelijk van de gekozen rente en looptijd van de hypotheek, is de rentelast vooraf bekend. Het is mogelijk tussentijds de hypotheek af te lossen zodat aan het einde van de looptijd de schuld is weggewerkt. Dit is echter niet verplicht.

Voordeel bij een aflossingsvrije hypotheek is dat de lasten tijdens de looptijd lager zijn dan bij andere hypotheekvormen. Let wel op dat uiteindelijk (einde looptijd) de schuld moet worden terugbetaald. Enerzijds door tussentijds toch extra af te lossen of het volledige bedrag aan het einde van de looptijd.

Annuïtaire Hypotheek

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je een maandelijks bedrag die is opgesplitst in 2 delen. Het ene deel lost de effectieve hypotheekschuld af. Het andere deel lost de rentelast in.

Grote voordeel van deze hypotheekvorm is dat in het begin van de looptijd relatief veel rente wordt betaald en daardoor is er relatief weinig aflossing op de hypotheekschuld. Hierdoor profiteer je maximaal van de hypotheekrenteaftrek. Hypotheekrenteaftrek geldt namelijk alleen op de rente die op jaarbasis wordt betaald en niet op de aflossing van de schuld.

De bruto lasten van deze hypotheekvorm zijn als gevolg hiervan stabiel, echter zullen de netto lasten (na verrekenen hypotheekrenteaftrek) in de loop van de tijd stijgen.

Een ander groot voordeel van deze hypotheekvorm is dat je daadwerkelijk aflost op de hypotheekschuld. Hierdoor dalen je schulden en is de kans op restschuld bij verkoop minder. Je openstaande schuld daalt namelijk gestaag.

Let bovendien op dat het vanaf 1 januari 2013 verplicht is dat starters hun lening binnen 30 jaar volledig aflossen als ze gebruik willen maken van de hypotheekrenteaftrek. De annuïteitenhypotheek is daarom ook een vaak gekozen hypotheekvorm.

Je kunt het maandbedrag voor een annuïtaire hypotheek berekenen met onze berekentool.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand hetzelfde bedrag af en bouw je de hypotheek dus lineair af.

Bankspaar hypotheek

Deze hypotheekvorm stamt vooral van uit het verleden. Starters kunnen deze hypotheekvorm namelijk niet meer afsluiten. Deze hypotheekvorm was vooral populair omdat de schuld volledig open bleef staan en je parallel spaarde om de hypotheek af te lossen. Daarmee kon je voor de volledige looptijd profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Bij de lineaire of annuïtaire hypotheek kan dat namelijk niet, omdat je daar iedere maand verplicht een deel van de hypotheekschuld aflost.

Mensen die nog een bankspaarhypotheek hebben, hoeven deze niet over te sluiten en kunnen dus wel blijven profiteren van deze hypotheekvorm. Bij verhuizen mag de bankspaarhypotheek meegenomen worden. Let wel op dat de hoogte van de bankspaarhypotheek evenals de looptijd niet veranderd mogen worden.

Plaats een reactie