In 4 stappen op weg naar een hypotheekvrij huis en leven

Je hebt vast al eens van de term hypotheekvrij gehoord. Het betekent simpelweg dat je zo snel mogelijk de hypotheek van je huis aflost om meer (financiële) vrijheid te creëren. Een huis en daarmee ook leven zonder hypotheek dus.

hypotheekvrij leven

Hypotheekvrij worden is een term die ook vaak wordt genoemd in de FIRE levensstijl. Of, Financial Independence, Retire Early. Kortom, financieel onafhankelijk worden om eerder met pensioen te kunnen gaan. Er zijn een aantal randvoorwaarden om FIRE te volgen. In principe is het een levensstijl die ervoor zorgt dat je financieel onafhankelijk wordt. Hieronder zijn de kernwaarden van FIRE opgesomd.

  1. We geven het hier vaker aan, maar budgetteren en dus financieel inzicht creëren is cruciaal hier. Je kunt ons huisboekje in Excel gebruiken om hier een start mee te maken.
  2. Doel is om minimaal 50% van je inkomen te sparen en investeren in bezittingen die geld opbrengen.
  3. Hou je kosten zo laag mogelijk en beperk je schulden. Consumptieve schulden zijn eigenlijk taboe. Dit zijn leningen die je aangaat om bijvoorbeeld een auto te kopen.
  4. Zoek mogelijkheden om je inkomen te verhogen. Passief inkomen is een voorbeeld hiervan.
  5. Koop alleen spullen die je echt nodig hebt. Tweedehands spullen heeft hierbij dan uiteraard weer de voorkeur om de kosten zo laag mogelijk te houden.
  6. Heb een zo laag mogelijke hypotheek en los deze zo snel mogelijk af. Dit laatste bespreken we verder in dit artikel.

De hypotheek is meestal een van de grootste kostenposten voor huishoudens, dus als je deze versneld af kunt lossen, bespaart dat enorm veel geld iedere maand. Hierop besparen betekent dat je veel extra geld over houdt voor leuke dingen, zoals vakanties, uit eten, geld uitgeven aan (dure) hobby’s, juist extra sparen om eerder met pensioen te kunnen gaan en nog veel meer.

Kortom, een hypotheekvrij huis en dus leven geeft vrijheid. In dit artikel zal ik in een notendop uitleggen hoe je de stap naar een hypotheekvrij leven kunt zetten en welke acties je meteen kunt nemen . De volgende onderwerpen worden besproken:

Stap 1 naar een hypotheekvrij leven: Inzicht in je financiën

Een belangrijke eerste stap is inzicht krijgen in je inkomsten en uitgaven patroon. Het lijkt een open deur, maar dit is wel essentieel om zicht te krijgen in je financiën. Vaak leidt dit tot inzichten die je vooraf niet had gedacht, bijvoorbeeld dat je per maand veel meer aan boodschappen uitgeeft dan je zelf had gedacht of begroot.

De veelal kleinere bedragen lijken niet veel, maar kunnen uiteindelijk toch behoorlijk oplopen. Het krijgen van inzicht is vrij simpel. Volg vervolgens onderstaande stappen en gebruik een Excel bestand (of gewoon pen en papier) om inzicht te krijgen. Gebruik aparte Excel werkbladen of aparte blaadjes voor de inkomsten en uitgaven.

  1. Log in om je bankrekening en selecteer een volledige maandelijkse periode die al is afgelopen. Kies bijvoorbeeld de maand februari.
  2. Loop ieder bedrag na en tel het bedrag bij de categorie waar die bij hoort, bijvoorbeeld sportabonnementen of boodschappen. De hoofdcategorie vind je terug in de Excel waar alvast voorbeelden zijn opgenomen. Je kunt ze uiteraard zelf aanvullen. De vaste lasten die maandelijks of jaarlijks terugkeren zou je vrij snel moeten kunnen achterhalen. Dit kunnen allerlei abonnementen zijn waar je ook nog eens op kunt besparen.
  3. Als je alle bedragen hebt gehad, moet je nog naar de mogelijke inkomsten en uitgaven kijken die niet per se maandelijks plaatsvinden. Daarnaast wil je eigenlijk ook nog voor een andere maand hetzelfde doen. Doe dit dan voor een maand in de zomer, bijvoorbeeld juli of augustus. Je uitgavenpatroon is dan namelijk vaak anders en je wilt uiteindelijk een gemiddelde gaan krijgen. Voor de maandelijkse vaste lasten zou dit uiteraard weinig verschil moeten uitmaken.

Bespaartips

Hieronder vind je enkele bespaartips die je kunt toepassen om zoveel mogelijk geld over te houden dat je kunt gebruiken om extra af te lossen en zo toe te werken naar een hypotheekvrij leven. Ook hier gebruik je de inzichten uit stap 1. Als je inzicht hebt, kun je namelijk actie ondernemen.

besparen
  • Heb je al eens gekeken naar ja abonnementen? Mobiele telefoon abonnementen zijn vaak onnodig duur. De bundels zijn groot terwijl je meestal via WiFi internet gebruikt.
  • Besparen op je energiekosten. Door ieder jaar over te stappen krijg je bijna altijd een welkomstbonus. Sluit altijd een jaarcontract af zodat je hier steeds van kunt blijven profiteren en je per maand lagere lasten hebt.
  • Heb je wellicht onnodige abonnementen? Bijvoorbeeld een abonnement bij een digitale krant of wellicht een tijdschrift. Lees je het eigenlijk wel? Zo nee, zeg het af.

Ik kan nog wel even doorgaan, maar je begrijpt het doel. Loop door je uitgaven en kijk wat je eigenlijk niet nodig hebt of wat goedkoper kan. Daar zit de grootste winst!

Stap 2 naar een hypotheekvrij leven: Inzicht in je hypotheek

Een tweede stap is inzicht krijgen in je hypotheekvoorwaarden. Je kunt de hypotheekvoorwaarden bekijken in je hypotheekakte, de hypotheekofferte of vaak ook gewoon direct online bij de hypotheekverstrekker. De volgende gegevens heb je nodig om zicht te krijgen op je hypotheek.

  • Je totale hypotheekschuld.
  • De restschuld die nog open staat. Je hebt namelijk in de meeste gevallen al een deel afgelost. Heb je een volledig aflossingsvrije hypotheek, dan is dit afhankelijk van de extra aflossing die je zelf hebt gedaan bij de hypotheek.
  • Het rentepercentage dat je nu betaalt. Houd hier ook rekening met de rentevoet op basis van de risicoklasse waar je nu in zit. Deze risicoklasse wordt berekend als een verhouding van de hypotheekschuld en woningwaarde. De waarde van je huis is dan hoger dan de resterende schuld. Het risico is dan lager voor de hypotheekverstrekker waardoor je minder rente betaalt.
  • De rentevast periode. Als je die initieel voor 20 jaar hebt vastgelegd, is het belangrijk om te weten hoelang de rentevast periode nog geldt. Bij het onderdeel “Bekijk mogelijkheden om je hypotheek over te sluiten” gaan we dit gebruiken om te bekijken wat de mogelijkheden zijn. Als je rentevast periode namelijk nog lang vast staat, dan is het meestal te duur om de hypotheek over te sluiten.

Stap 3 naar een hypotheekvrij leven: Maak een plan voor versneld of geheel aflossen van je hypotheek

Om je hypotheek versneld of geheel af te lossen hebben we een aantal tips op een rijtje gezet. Hierbij gebruik je vooral de informatie uit de 2 eerdere stappen. Inzicht is namelijk de meest belangrijke stap naar een hypotheekvrij leven.

  • Bekijk welke mogelijkheden je hypotheekverstrekker biedt voor versneld extra aflossen. Concreet betekent dit dat je mogelijke boetes wil voorkomen. Dit staat in de voorwaarden van je hypotheekverstrekker. Meestal ligt dit tussen de 10 en 20% van je oorspronkelijke hypotheekschuld.
  • Aflossen met spaargeld dat je niet nodig hebt. Heb je veel spaargeld en heb je een bepaald deel niet direct nodig? Overweeg dan om dit in je hypotheekschuld te stoppen. Een lagere schuld betekent ook een lagere rentelast en dus maandelijkse besparing. Let wel op dat je hypotheekrenteaftrek voordeel ook lager zal worden. Per saldo is het vaak echter wel voordelig.
  • Ga je meer verdienen of heb je een financiële meevaller? Omdat je er niet op hebt gerekend, zou je extra kunnen aflossen op de hypotheek van je eigen woning.
  • Los maandelijks een extra bedrag af op je hypotheek. Door financieel inzicht te creëren in je inkomsten en uitgaven krijg je ook zicht op de financiële ruimte die je nog hebt. Heb je nog veel extra ruimte over en kun je die extra 200 Euro per maand missen? Overweeg dit dan iedere maand extra af te lossen. Je merkt het dan niet direct maar lost wel ieder jaar 2.400 Euro extra af. De meeste hypotheekverstrekkers ondersteunen dit direct via hun online omgeving. Daar kun je dan periodieke extra aflossing instellen, bijvoorbeeld iedere maand.

Stap 4 naar een hypotheekvrij leven: Bekijk mogelijkheden om je hypotheek over te sluiten

In stap 2 heb je inzicht verkregen in je huidige hypotheek. Belangrijk om te weten is hoeveel rente je betaalt per jaar en hoe lang de rentevast periode nog staat voor je hypotheek. Loopt je rentevast periode nog maar 5 jaar, dan loont het zeker om dit te onderzoeken.

Heb je 5 jaar geleden een hypotheek afgesloten met een rentevast periode van 20 jaar, dan loont het meestal niet om je hypotheek over te sluiten. Je moet namelijk een boete betalen als je overstapt naar een andere hypotheekverstrekker met een gunstigere rente.

In het eerste geval kan overstappen gunstig zijn. Stel je betaalt 15.000 Euro boete voor het oversluiten maar bespaart hiermee 25.000 Euro aan extra rente in de komende 15 jaar, dan bespaar je in totaal dus 10.000 Euro over de hele looptijd.

Het beste is om hierover te informeren bij een hypotheekverstrekker. Zij kunnen precies uitrekenen of het voordelig is om over te stappen naar een andere hypotheekverstrekker met gunstigere voorwaarden. Dit moet steeds persoonlijk bekeken worden omdat hier geen algemene adviezen over gegeven kunnen worden. Je persoonlijke situatie is hierbij namelijk belangrijk.

Zijn er ook nadelen van een hypotheekvrij huis?

Moet je je hypotheek (versneld) aflossen of niet? Rentes van rond de 2-3 % bij 20 jaar rentevast periode zijn niet ongebruikelijk. Dat neemt niet weg dat je bij versneld aflossen van je hypotheek sneller hypotheekvrij kunt zijn. Dit scheelt vaak al direct in je maandelijkse kosten omdat je minder rente hoeft te betalen. Het is zeker niet zo dat je hiervan pas profijt hebt als je de hypotheekschuld volledig hebt afgelost.

De rente is momenteel echter erg laag en dit merk je zowel op je spaarrekening als aan je hypotheekrente als je deze in de afgelopen 5 jaar hebt afgesloten.

Waarom is dit zo? Allereerst betaal je ieder jaar rente over je openstaande hypotheekschuld. Hoe lager deze schuld nog is, des te lager de jaarlijkse en dus maandelijkse rentelast. Je betaalt dus al meteen minder als je versneld aflost en merkt dit dus meteen in je portemonnee. Echter, als je hypotheekrente erg laag is, moet je overwegen of het loont om nu extra af te lossen of je geld te gebruiken voor andere investeringen die mogelijk meer geld op kunnen leveren.

Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid dat de rentevoet verandert als je restschuld onder een bepaald percentage komt van je totale woningwaarde. Dit werkt twee kanten op en die wil ik graag uitleggen.

  • Allereerst loont het om extra af te lossen omdat de rente die je betaalt over de restschuld lager wordt. Dit heeft te maken met de zogenaamde risicoklasse. Als de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde kleiner wordt, is het risico voor de hypotheekverstrekker lager waardoor je daarvan profiteert in de vorm van een lagere rente.
  • Je kunt ditzelfde effect bereiken doordat je woningwaarde stijgt en deze verhouding dus ook kleiner wordt en je in een lagere risicoklasse valt. Om dit aan te tonen moet er meestal een taxatie gedaan worden omdat de WOZ waarde niet voldoende is. De taxatiekosten wegen vaak wel op hiertegen aangezien je een lager rentepercentage hebt dat zich kan vertalen in een besparing van enkele tientallen euro’s per maand.

Kortom, het loont zeker om extra af te lossen op je hypotheek. Zeker als de rente relatief hoog is. Dit effect merk je namelijk al meteen in je portemonnee. Let wel op dat je alleen extra aflost met geld dat je kunt missen. Als je 10.000 Euro extra aflost, zit dit in je huis en krijg je het niet snel meer terug.

Een rekenvoorbeeld bij veranderende rentevoet

Stel je hebt nu een rente van 2,3% en door de lagere risicoklasse (verhouding openstaande hypotheekschuld en eigen woning waarde is dan 80% of lager) ga je terug naar een rente van 2,0%. Bij een hypotheekschuld van 300.000 Euro bespaar je hiermee op jaarbasis al snel 900 euro (6.900 euro rente bij 2,3% – 6.000 euro rente bij 2,0%).

Uitgaande van taxatiekosten rond de 500 Euro, heb je dit binnen ruim een half jaar terugverdiend. In dit geval is de openstaande hypotheekschuld nog 300.000 Euro. De woningwaarde moet dan 375.000 Euro zijn. De verhouding hypotheekschuld en woning waarde is dan exact 80% (300.000 / 375.000).

Zoals eerder aangegeven moet je erop letten dat je hypotheekrenteaftrek ook lager wordt als je hypotheekschuld lager wordt. Je krijgt namelijk aftrek over de rente die je betaalt. Daalt de rente, dan daalt ook je hypotheekrenteaftrek. Het voordeel zal in bovenstaande geval nog steeds ongeveer 400 euro op jaarbasis zijn.

Hoe zit het dan met het eigenwoningforfait?

Dat is een goede vraag want hier is namelijk sinds 2019 iets in veranderd. Het is een belangrijke vraag want dit heeft effect op de vermogensbelasting eigen huis. Kortom, kan dit ook een nadeel zijn bij een hypotheekvrij huis? Niet direct, maar je gaat wel extra belasting betalen over je huis als je hypotheekvrij bent. Lees hieronder wat dit concreet betekent.

De wet Hillen wordt geleidelijk afgeschaft sinds 2019. Dat betekent dat het sindsdien ieder jaar met 3,33% wordt verlaagd. In 2021 geldt een percentage aftrek van 90% als gevolg van wet Hillen. Maar wat betekent dit nu concreet voor jou als huiseigenaar?

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij het inkomen in box 1 geteld wordt en daarmee zorgt voor een hoger belastbaar inkomen. Je betaalt namelijk inkomsten belasting over je inkomen in box 1.

Aan de andere kant ontvang je ook hypotheekrenteaftrek als je een aflosbare hypotheek hebt. De jaarlijkse aftrekbare kosten worden hiervoor van het inkomen in box 1 afgetrokken. Aftrekbare kosten zijn in het geval van je hypotheek de jaarlijkse rente die betaald is. Deze wordt in het jaarafschrift van de hypotheekverstrekker naar je gestuurd per post. In de belastingaangifte is deze vrijwel altijd al ingevuld. Deze hoef je daarin dus meestal niet zelf over te nemen.

Wat is de wet Hillen?

De wet Hillen bestond sinds 2005 en was ingediend door Hans Hillen van het CDA in 2001. De achterliggende gedachte van dit wetsvoorstel was om te voorkomen dat er nadeel zou ontstaan uit een eigen woning in box 1 van de belasting als er geen of nog slechts een klein deel van de hypotheek open staat.

Om dit te voorkomen moet het eigenwoningforfait vervallen als deze hoger is dan de hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat jaarlijks bij je inkomen in box 1 wordt geteld en waar je dan belasting over moet betalen in box 1.

Zolang de hypotheekrenteaftrek hoger is dan je eigenwoningforfait zal dit netto gezien leiden tot een lager belastbaar inkomen in box 1.

Zodra de hypotheekrenteaftrek lager is, leidt dit dus tot een hoger belastbaar inkomen in box 1.

Om versneld aflossen te stimuleren is de wet Hillen destijds ingevoerd zodat er geen nadeel zou ontstaan door versneld af te lossen (dus dat je meer inkomstenbelasting moeten betalen).

Sinds 2019 is deze wet Hillen afgeschaft en zal deze geleidelijk worden afgebouwd in 30 jaar tijd (tot 2048). De achterliggende gedachte is hierbij dat het sinds 2013 verplicht is om je hypotheek af te lossen als je gebruik wil blijven maken van de hypotheekrenteaftrek. Om die reden wordt de wet Hillen als overbodig beschouwd.

Eigenwoningforfait berekenen. Hoe gaat dat?

Hoe bereken je nu het eigenwoningforfait en wat betekent dit voor je belastbaar inkomen in box 1? Kortom, hoeveel extra belasting ga je betalen als je hypotheekvrij bent?

Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage over de WOZ waarde van je huis. In de meeste gevallen is dit bedrag 0,50%. Dit geldt voor WOZ waardes tussen 75.000 en 1.100.000 euro.

De WOZ waarde is hierbij dus een belangrijke bepalende factor. Als je het vermoeden hebt dat je WOZ waarde te hoog is, kun je bezwaar aantekenen. Er zijn bedrijven die gratis WOZ bezwaar aantekenen namens jou bij de gemeente. Je kunt uiteraard ook zelf bezwaar aantekenen bij de gemeente.

In 2020 was het eigenwoningforfait percentage voor huizen met een WOZ waarde tussen 75.000 en 1.100.000 euro nog 0,60%. In 2021 is deze gezakt naar 0,50% Dit heeft daarmee dus al een gunstig effect op de mogelijke extra belasting die betaald moet worden in box 1.

Mocht je in dit specifieke geval bijvoorbeeld geen hypotheekschuld meer hebben, dan zou wet Hillen ervoor zorgen dat het volledige eigenwoningforfait zou vervallen en je inkomen in box 1 niet hoger wordt en je dus geen extra belasting hoeft te betalen voor een hypotheekvrij huis. Kortom, je betaalde geen eigenwoningforfait voor 2019.

In de nieuwe situatie, dus vanaf 2019 waarbij wet Hillen geleidelijk wordt afgeschaft, ligt dat dus anders omdat wet Hillen geleidelijk wordt afgeschaft. Je betaalt dan steeds een groter deel van je eigenwoningforfait. Dit effect zal steeds sterker worden de komende 27 jaar aangezien wet Hillen ieder jaar wordt afgebouwd met 3,33%. Je gaat dus belasting betalen over je eigen woning in box 1 als je huis hypotheekvrij is of als er nog een kleine hypotheek open staat.

Er bestaat daarnaast vaak verwarring over inkomstenbelasting en vermogensbelasting over je eigen woning. Het is heel simpel. Je eigen woning (je hoofdverblijf) valt altijd onder vermogen in box 1. Je betaalt dus geen andere belasting over je eigen woning anders dan mogelijk in box 1. Dit betekent concreet dat je belasting betaalt over je eigen woning middels het eigenwoningforfait. Zie hieronder een concreet rekenvoorbeeld hoeveel eigenwoningforfait je zou betalen als je hypotheekvrij bent.

Hoeveel belasting betaal ik dan over mijn huis als ik hypotheekvrij ben? Een rekenvoorbeeld.

Om deze theoretische toelichting duidelijker te maken vind je hieronder een concreet en simpel rekenvoorbeeld.

Stel je had een hypotheek van 300.000 die volledig is afgelost. De WOZ waarde van je huis is geschat op 350.000. De eigenwoningforfait in 2021 zou dan zijn:

350.000 * 0,50% = 1.750 Euro.

Omdat je geen hypotheek meer hebt open staan, is er geen hypotheekrenteaftrek meer van toepassing. 1.750 Euro zou in geval van volledige wet Hillen als aftrekpost gelden waardoor het inkomen in box 1 niet verhoogd zou worden. Dit effect wordt nu dus afgebouwd met 3,33% ieder jaar.

In 2021 geldt een percentage van 90% wet Hillen, want het wordt sinds 2019 ieder jaar met 3,33% afgebouwd. Dit betekent concreet dat slechts 90% van de aftrekpost wet Hillen geldt. Dus:

1.750 * 90% = 1.575 Euro

Het verschil is daarmee 175 Euro wat in dit geval bij het inkomen in box 1 geteld gaat worden. Indien je valt in het laagste belastingtarief (37,10% in het geval van een inkomen tot 68.508 Euro per jaar in 2021) dan zou dit leiden tot een extra belasting van 64,93 euro per jaar (175 * 37,10%).

Na de volledige afbouw van wet Hillen (in 2048) betaal je dus belasting over het gehele eigenwoningforfait. In bovenstaand geval zou dat betekenen dat je belasting moet betalen over het eigenwoningforfait van 1.750 Euro. Dat zou een extra belasting betekenen van 649,25 euro (1.750 * 37,10%).